BKR
Behörig plattsättare
BRF-guide · BKR-behörig
Badrumsrenovering
Badrumsrenovering
i bostadsrätt
En badrumsrenovering i bostadsrätt är inte bara teknik — det är också regler. Vad får du göra utan tillstånd? Vad ansvarar du för vid en vattenskada — och vad ansvarar föreningen för? Här svarar vi som BKR-behörig plattsättare i Stockholm på de tio vanligaste frågorna om BRF-badrumsrenovering, med källor till Bostadsrättslagen, Bostadsrätterna och Byggkeramikrådet.
BBV
Branschregler för Våtrum
7 kap§ 12
Bostadsrättslagen
4,9/5
Reco-betyg
Snabbsvar
Det viktigaste på 30 sekunder
- Tillstånd eller anmälan? En typisk badrumsrenovering kräver styrelsens tillstånd — eftersom rör (golvbrunn, blandare) brukar beröras eller eftersom det räknas som "väsentlig förändring av lägenheten" enligt Bostadsrättslagen.
- Vad ansvarar du för? "Inre underhåll" — ytskikt, tätskikt, kakel, fast inredning i lägenheten. Stammar och bjälklag är föreningens.
- Vid vattenskada? Du står för skador i ditt ytskikt och din inredning (via hemförsäkring + bostadsrättstillägg). Föreningen för bjälklag, stammar, ytterväggar.
- Behöver firman vara behörig? I praktiken ja. De flesta BRF:er kräver BKR-behörighet och våtrumsintyg för godkännande.
- Bostadsrättstillägget är försäkringstillägget som täcker dina "fasta delar". Antingen kollektivt via föreningen — eller måste du teckna det själv. Kontrollera vilket.
Hela guiden nedan går på djupet — bläddra ner eller använd länkarna i varje sektion.
A · Lagen & stadgarna
Vad gäller juridiskt?
Reglerna för BRF-badrumsrenovering kommer från två källor: Bostadsrättslagen (gemensam för alla bostadsrätter i Sverige) och din egen förenings stadgar. Lagen sätter grundreglerna; stadgarna kan precisera men inte utvidga ansvaret för medlemmen. Här är vad lagen säger — och hur det fungerar i praktiken.
Måste man få tillstånd av BRF för att renovera badrum?
I de flesta fall: ja. En vanlig badrumsrenovering innebär normalt sådana åtgärder som enligt Bostadsrättslagen 7 kap kräver styrelsens tillstånd. Det räcker att en blandare flyttas, en handdukstork ändras eller golvbrunnen byts ut — då rörs installationer som föreningen ansvarar för.
Det finns en gråzon: om du enbart byter ytskikt på exakt samma ställe som tidigare, utan att röra rör, stam eller bärande konstruktion, kan vissa stadgar räkna det som en ren anmälan i stället för tillståndsansökan. Men det är ovanligt att en hel badrumsrenovering håller sig inom den ramen.
Det säkraste rådet: läs föreningens stadgar och renoveringsregler först. Lämna in en formell ansökan med projektbeskrivning, tidsplan och firmans behörighetsbevis innan arbetet börjar. Får du skriftligt godkännande — då är du trygg.
Vad säger lagen — Bostadsrättslagen och stadgarna?
Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap 12 § slår fast huvudregeln: bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det kallas inre underhåll och omfattar i princip allt inne i lägenheten — ytskikt, fast inredning, vitvaror, innerdörrar.
Men paragrafen innehåller ett viktigt undantag: ansvaret för inre underhåll omfattar inte reparationer av rör för avlopp, värme, gas, el och vatten — om föreningen försett lägenheten med dessa och de tjänar fler än en lägenhet. Det är så stammarna hamnar utanför ditt ansvar.
Föreningens stadgar kan precisera ansvaret men inte utvidga det. Det innebär att en stadga som säger "medlemmen ansvarar för alla rör" inte gäller — den krockar med lagen. Däremot kan stadgan ta över föreningens del till föreningens ansvar, t.ex. innebära att föreningen tar ansvar för viss inredning utöver lagens minimikrav.
Vad räknas som "väsentlig förändring" som kräver styrelsens tillstånd?
Enligt Bostadsrätterna — branschorganet för Sveriges bostadsrättsföreningar — kräver följande åtgärder normalt styrelsens tillstånd:
- Ingrepp i bärande konstruktion (riva eller flytta bärande vägg)
- Installation eller ändring av rör för avlopp, värme, vatten eller gas
- Ändring av ventilationssystem (fläktar, frånluftskanaler)
- Åtgärder som påverkar eldstäder, rökgångar eller brandskydd
- "Annan väsentlig förändring av lägenheten"
För badrum är det punkt 2 och punkt 5 som triggar oftast. Flytt av blandare innebär ändring av vattenrör. Flytt av golvbrunn innebär ändring av avloppsrör. Byte av handdukstork från elburen till vattenburen — ändring av värme- eller vattenrör. Alla dessa kräver tillstånd.
Styrelsen får enligt Bostadsrätterna bara vägra tillstånd om åtgärden orsakar föreningen påtaglig skada eller olägenhet. Det innebär att om du anlitar en behörig firma och presenterar fullständig dokumentation är det ovanligt att styrelsen nekar — men det är ändå styrelsens beslut, och måste fattas innan arbetet börjar.
B · Ansvar
Ansvarsfördelning — du vs föreningen
Det här är där missförstånden brukar uppstå — och där pengar plötsligt kan handla om tiotusentals kronor vid en vattenskada. Här är vad lagen säger om vem som äger och ansvarar för vad i ditt badrum.
Vad ansvarar du som bostadsrättshavare för?
Som bostadsrättshavare ansvarar du för det som kallas "inre underhåll" — i praktiken allt inne i lägenheten som inte tjänar fler lägenheter. Bostadsrätterna sammanfattar det så här: "Medlemmen i bostadsrättsföreningen står för skador inne i lägenheten som parkett, väggar, innertak, köksluckor och kakel (ytskikt)."
I badrummet betyder det konkret:
- Kakel och klinker (vägg och golv)
- Tätskiktet under och bakom kakel
- Kommod, blandare, toalettstol, badkar, dusch — utöver där stammen tar vid
- Innerdörrar och innerväggar (om de inte är bärande)
- Vitvaror och belysningsarmaturer
- Elinstallation från lägenhetens central och inåt — men själva installationen kräver behörig elektriker
Du ansvarar både för att hålla detta i gott skick och för skador som uppstår — om de inte härrör från föreningens del (t.ex. en stamläcka som rinner in i ditt ytskikt). Det är gränsen mellan "din skada" och "föreningens skada".
Vad ansvarar föreningen för (stammar, bjälklag, golvbrunn)?
Föreningen ansvarar enligt Bostadsrätterna för "bjälklag, trossbotten, ytterväggar, yttertak, element med mera" — samt för stamledningar (de gemensamma rör som tjänar fler än en lägenhet).
I praktiken äger och ansvarar föreningen för:
- Stammar för vatten, avlopp och värme (de "vertikala" rören som går genom huset)
- Bjälklag (golvet/taket som skiljer dig från grannen ovan/under)
- Ytterväggar och fasaden
- Yttertaket
- Trapphus, hisschakt, gemensamma utrymmen
- Värmesystemets element och termostater
- Själva golvbrunnen (men ansvaret för manschett och tätskikt runt brunnen är vanligen medlemmens — variationer mellan föreningar)
- Fönster (oftast — varierar med stadgar)
Det är där gränsen går. Det är därför en stamrenovering är föreningens beslut och bekostnad, medan ditt badrums-tätskikt är ditt ansvar. Men de två hänger ihop: vid en stam-läckas följdskada inne i ditt ytskikt blir det en blandning av ansvar — och försäkringar.
Vem betalar vid vattenskada — du eller föreningen?
Huvudregeln, enligt Bostadsrätterna:
- Skada i ytskikt eller fast inredning: du betalar (via hemförsäkring + bostadsrättstillägg)
- Skada i bjälklag, stam, ytterväggar: föreningen betalar (via fastighetsförsäkring)
- Skada från trycksatt tappvattenledning (stamläcka): Bostadsrätterna skriver: "Föreningen kan bli ansvarig för samtliga följdskador, alltså i och utanför lägenheten."
I praktiken hanteras en omfattande vattenskada ofta som ett regress-ärende mellan föreningens fastighetsförsäkring och din hemförsäkring + bostadsrättstillägg. Du behöver inte själv lösa fördelningen — det är försäkringsbolagen som gör det — men du står i mitten och påverkas av båda.
Den allra viktigaste rekommendationen: se till att din badrumsrenovering är fackmässigt utförd och dokumenterad enligt BBV. Annars riskerar din del av skadan att avvisas helt — då blir hela kostnaden din. Se vår guide om tätskikt och våtrumsintyg →
Vad är bostadsrättstillägget och varför behöver du det?
Bostadsrättstillägget är ett tillägg till hemförsäkringen som täcker just de delar du juridiskt äger och ansvarar för — alltså inre fasta delar som ytskikt, tätskikt, kakel, kommod och fast inredning. Hemförsäkringens grunddel täcker bara ditt lösa innehåll (möbler, kläder, elektronik). Utan bostadsrättstillägget står du själv för hela återställningen av de fasta delarna vid en skada.
Det finns två sätt att vara försäkrad:
- Kollektivt bostadsrättstillägg via föreningen: Många moderna Stockholms-BRF:er tecknar detta tillägg åt alla medlemmar samtidigt. Det är ofta billigare per medlem än att teckna individuellt och täcker alla i föreningen.
- Individuellt tillägg via din egen hemförsäkring: Om föreningen inte har kollektivt tillägg måste du själv lägga till det hos ditt försäkringsbolag — ofta för några hundralappar per år.
Det allra viktigaste: kontrollera vilket som gäller i din förening innan du genomför en renovering. Är du inte täckt — teckna tillägget innan arbetet börjar. Det är några hundralappar per år som kan rädda hundratusentals vid en skada.
BRF-renovering i Stockholm
Vi sköter dokumentationen till styrelsen — du sköter granninformationen.
Som BKR-behörig plattsättare har vi lång erfarenhet av Stockholms-BRF:er och vet vad styrelser och förvaltare brukar kräva. Vi tar fram behörighetsbevis, försäkringsintyg och projektbeskrivning till anmälan; efter avslutat arbete levererar vi våtrumsintyg och kvalitetsdokument signerat med BankID. Boka en kostnadsfri synning så går vi igenom ditt badrum, dina stadgar och vad som behövs.
C · Processen
Praktisk process — steg för steg i Stockholms-BRF
Den juridiska sidan är nu klar. Här är hur det fungerar i praktiken — från första kontakt med styrelsen, via grannens information, till slutdokumentation och arkivering i föreningens system.
Hur ser anmälnings- och tillståndsprocessen ut?
Det varierar mellan föreningar, men typisk Stockholms-BRF-process ser ut så här:
- Förberedelse: Du (eller plattsättaren) fyller i föreningens renoveringsanmälan med projektbeskrivning, tidsplan och firmans behörighetsbevis.
- Inlämning: Ansökan skickas till styrelsen eller förvaltaren — i många Stockholms-föreningar via digital portal (HSB Portalen, Riksbyggens system, eller egen lösning).
- Behandling: Styrelsen behandlar ärendet. Bostadsrätterna anger att svar normalt kommer inom en månad — vissa föreningar har snabbare processer.
- Beslut: Skriftligt godkännande (eller avslag med motivering). Spara dokumentet.
- Granninformation: Innan start informerar du grannar — typiskt med lapp i trapphuset om bullerperiod och vem som utför arbetet.
- Arbetet utförs: Inom överenskomna tider, av behörig firma.
- Slutdokumentation: Vi som plattsättare lämnar våtrumsintyg och kvalitetsdokument. Du lämnar dessa till styrelsen för arkivering — viktigt vid framtida försäljning av lägenheten.
Tidsmässigt: om du planerar ordentligt och börjar processen 6–8 veckor innan önskad start brukar timing inte vara ett problem. Det är när folk vill starta "nästa vecka" som det blir bråttom — och bråttom är där fel uppstår.
Vilka tider får man arbeta i en BRF i Stockholm?
Arbetstiderna styrs av föreningens ordningsregler eller stadgar — det finns alltså ingen nationell lag som anger exakta tider. Det betyder att din BRF kan ha hårdare regler än grannförenens. Vanliga ramar i Stockholm:
- Störande arbete (kakling, rivning, borrning, vinkelslip): Vardagar 07:00–17:00 eller 08:00–18:00 är vanligast
- Lördagar: Ofta tillåtet 09:00–15:00 — vissa föreningar förbjuder bullrande arbete helt
- Söndagar och röda dagar: I regel helt förbjudet för bullrande arbete
- Tyst inomhusarbete (städning, måleri, dokumentation): Tillåts oftast bredare än bullrande arbete
Det är ett praktiskt problem — en hel badrumsrenovering tar ofta 2–3 veckor, vilket innebär ungefär 50–75 arbetstimmar under tillåtna fönster. Det är därför vi planerar våra projekt så att rivning och bullriga moment ligger tidigt i veckan, och kakelsättning + fogning (som är tystare) kan göras senare och vid kortare arbetsdagar om så krävs.
Tips: Läs din förenings ordningsregler eller fråga förvaltaren innan du bestämmer projektets startvecka. En Stockholm-BRF som är extra strikt på lördagar kan förlänga projektet med en hel kalendervecka.
Vad behöver du lämna in till föreningen — och vad gör vi som plattsättare?
Inför godkännande lämnar du i regel in följande dokument:
- Ifylld renoveringsanmälan (föreningens egen blankett eller digital portal)
- Kort projektbeskrivning — vad ska göras, vilka ytor berörs
- Tidsplan — start- och slutdatum (cirka)
- Firmans BKR-behörighetsbevis
- VVS-partnerns Säker Vatten-auktorisation (om VVS-arbete ingår)
- Försäkringsbevis från firman (ansvarsförsäkring)
- Eventuellt ritningar — vid större förändringar (flytt av väggar, ändrad planlösning)
Efter avslutat arbete lämnar firman följande till dig — som du sedan vidarebefordrar till styrelsen:
- Våtrumsintyg (officiellt kvalitetsdokument enligt BBV — signerat med BankID)
- Produktblad för använt tätskiktssystem
- Fotodokumentation från tätskiktsmomentet
- Egenkontroller utförda enligt BBV
- Faktura med ROT-avdrag specifikat (för din egen redovisning)
Som BKR-behörig plattsättare hjälper vi dig med båda ändar: vi tar fram allt som behövs till anmälan i förväg, och allt som behövs till slutdokumentationen efter avslutat arbete. Du sköter granninformationen och kommunikationen med styrelsen; vi sköter tekniken och dokumentationen. Det gör hela processen förutsägbar — och något du faktiskt kan luta dig tillbaka och låta hända.
Mer om vad våtrumsintyg och BBV egentligen är — se vår guide om tätskikt och våtrumsintyg →
När du planerar i din BRF
Boka en kostnadsfri synning i Stockholm
När du står inför en BRF-badrumsrenovering — kontakta oss för en kostnadsfri synning på plats. Vi går igenom ditt badrum, kollar underlag och förutsättningar, och hjälper dig förstå vilken dokumentation just din förening kräver. Vi har arbetat i många Stockholms-BRF:er i HSB, Riksbyggen och privata förvaltningar — vi vet vad styrelser brukar fråga om.
Vi är BKR-behöriga, arbetar enligt BBV och utfärdar våtrumsintyg signerat med BankID efter varje renovering. Vi finns i hela Stockholmsregionen — Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Lidingö, Danderyd, Täby, Nacka, Bromma och fler.
BBVBKRcertifierad
Läs vidare
Mer om badrumsrenovering i Stockholm
- Tätskikt, våtrumsintyg & BBV — den tekniska guiden
- Renovera badrum själv eller anlita plattsättare? — Ärlig guide
- Kakel eller klinker? Skillnaden förklarad enligt EN 14411
- Badrumsrenovering Stockholm — vår tjänstesida
- Kakelsättare Stockholm — vad skiljer en behörig från en obehörig
- Om Haga Plattsättning AB — våra certifieringar och arbetsmetod
Källor till lag och branschpraxis: Riksdagen — Bostadsrättslag (1991:614) · Bostadsrätterna — Ombyggnation · Vem betalar för vad · BKR — BBV